ศูนย์ข้อมูลชี้อสังหาฯซึมยาว สต็อก1.4ล้านล้านระบาย4ปี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้อสังหาฯซึมยาวถึงปลายปีหน้า คาดสิ้นปีนี้ ยอดโอนลดลง 19% ประเมินสต็อกคงค้างปีนี้พุ่ง1.4 ล้านล้านบาท เพิ่มเป็น 1.5 ล้านล้านบาทสิ้นปีหน้า ขณะระยะรอระบายสต็อกปีนี้นานกว่า 4 ปี ด้านยอดปล่อยสินเชื่อฯคาดสิ้นปีหล่นวูบเหลือ 5.4 แสนล้าน

ในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2563 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้รายงานแนวโน้มเศรษฐกิจ และปัจจัยที่กระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเผยผลสำรวจที่อยู่อาศัย สภาวะตลาดท่ามกลางการระบาดของโควิด

 นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  คาดว่า ณ สิ้นปี 2563 ภาพรวมการเปิดตัวโครงการ จะลดลง 19.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน คิดเป็นจำนวน 79,408 ยูนิต

แบ่งเป็นโครงการแนวราบ ลดลง 12.6 % และคอนโดมิเนียม ลดลง 44.4%  โดยภาพรวมถือว่าลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา (ปี2561-2562) อยู่ที่ 109,859 ยูนิต โดยในช่วงไตรมาส1 การเปิดตัวโครงการ ลดลง 11.9%, ไตรมาส 2 ลดลง 58.9%

คาดตลาดเริ่มฟื้นครึ่งหลังปี64

ขณะที่ยอดขายใหม่ยังทรงตัว ทำให้ในไตรมาสสองผู้ประกอบการจึงต้องลดราคา จัดโปรโมชั่น กระตุ้นกำลังซื้อกลุ่มที่ต้องการอยู่จริง (เรียลดีมานด์) ในปี 2563 ผู้ประกอบการยังปรับตัวมาเปิดโครงการแนวราบ เนื่องจากคอนโด ยังมีสต็อกจำนวนมากจึงเปิดโครงการลดลง  โดยคาดว่ายอดขายจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 หลังจากเริ่มระบายสต็อก แต่การเปิดตัวถือว่ายังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

ยอดโอนฯปี63 ลดลง 18.6%

ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สิ้นปี 2563 คาดว่าจะอยู่ที่ 319,210 ยูนิต ลดลง 18.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 392,863 ยูนิต มูลค่า 723,213 ล้านบาท ลดลง 22.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 993,021 ล้านบาท คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2564 จำนวนเพิ่มขึ้น 2.2% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 6.1% 

“แม้จะมียอดจองเพิ่มในไตรมาส 2 แต่การโอนคาดว่าจะลดลงในไตรมาส 3-4 ปีนี้ เนื่องจากแบงก์เข้มการปล่อยสินเชื่อ หลังยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น หากมาตรการรัฐ ยังจำกัดการลดค่าธรรมเนียมการโอน 3 ล้านบาท และกำลังซื้อลดลง แนวโน้มการโอนจะเริ่มแผ่ว อีกทั้งยังมีซัพพลายโครงการสร้างเสร็จเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาซ้อนทับกับโครงการใหม่” 

160121895286

ดูดซับต่ำดันสต็อกพุ่ง 1.5 ล้านล้าน

สำหรับจำนวนหน่วย(ยูนิต)เหลือขายในครึ่งแรกของปี 2563 พบว่ามีจำนวน 293,319 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1.3 ล้านล้านบาท คาดว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 319,528 ยูนิต คิดเป็นมีมูลค่าเหลือขาย 1.4 ล้านล้านบาท แม้จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัย แต่คาดว่าสิ้นปี 2564 ยังมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 339,294 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 1.5 ล้านล้านบาท โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 268,066 หน่วย 

ด้าน อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ในปี 2563 ลดลงชัดเจน โดยในครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 2.6% และครึ่งหลังของปี2564 อยู่ที่ 1.7% โดยจะเริ่มกลับมาดีขึ้นเล็กน้อยในปี2564 อยู่ที่ 2% ขณะที่ค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 3.5% แยกเป็นการดูดซับแนวราบครึ่งแรกของปี2563 อยู่ที่ 1.7% และจะดีขึ้นในครึ่งปีหลังของปี 2563 อยู่ที่ 2.3% โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 3.5% 

สวนทางกับคอนโด อัตราการดูดซับมีทิศทางทรงตัว จากครึ่งแรกของปี2563 อยู่ที่ 2.4% เป็นผลมาจากการอัดแคมเปญกระตุ้นตลาด แต่หลังจากนั้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 อยู่ที่ 1.6% และปี2564 ดีขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 1.7% ค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 4.6% 

160121895226

หวั่นแบกสต็อกยาว 52 เดือน

ส่วนอัตราการดูดซับที่อยู่อาศัย ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง2ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 3.5% จำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ครึ่งแรกของปี2563 จะต้องใช้เวลาระบาย 33 เดือน แต่เมื่อถึงสิ้นปี 2563 จะมีซัพพลายใหม่เข้ามาเติมทำให้ต้องเพิ่มระยะเวลาระบายออกไปเป็น 52 เดือน หรือ 4 ปี 4 เดือน จนกระทั่งปี 2564 ซัพพลายใหม่จะค่อยๆ ลดลง มีการระบายสินค้าในตลาดจนกระทั่งสิ้นปี2564 จะเหลือระยะเวลาการระบาย 41 (3 ปี 4 เดือน) หากแยกเป็นโครงการแนวราบ ณ ครึ่งแรกของปี2563 ใช้เวลาระบาย 31 เดือน แต่ถึงสิ้นปี2563 จะมีสต็อกเติมเข้ามาใหม่ ทำให้ใช้เวลาระบาย 50 เดือน 

คอนโดรอระบาย ปี 9 เดือน

ขณะที่คอนโด ครึ่งแรกของปี 2563 ใช้เวลาระยะบาย35เดือน แต่เมื่อถึงสิ้นปี2563มีสต็อกใหม่เข้ามาเติมจึงต้องเพิ่มระยะเวลารอการระบาย 57 เดือน หรือ 4 ปี 9 เดือน 

“จากสต็อกที่กำลังสร้างเสร็จ หลังจากเปิดตัวโครงการเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทมหาชน การขยายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นส่งผลทำให้จำนวนหน่วยเหลือขายใน ณ สิ้นปี2563 มีเข้ามาเติมมากขึ้น และต้องใช้เวลาระบายถึง 4 ปีกว่า ท่ามกลางอัตราการดูดซับที่ชะลอตัว” 

160121895124

ยอดปล่อยสินเชื่อปิด 5.4 แสนล.

ทั้งนี้ คาดการณ์การปล่อยสินเชื่อส่วนบุคคลปล่อยใหม่ ในสิ้นปี2563 หากมีโควิดรอบ 2 สถานการณ์จะเลวร้ายที่สุด (Worst Case) มียอดสินเชื่อติดลบ 22% มูลค่าการปล่อยสินเชื่อ 499,255 ล้านบาท กรณีระดับกลางที่เป็นไปได้ (Base Case) ลดลง 15.2% หรือ มูลค่า 542,636 ล้านบาท คาดว่าจะใช้เวลาถึง 5 ปี หรือในปี2568 สินเชื่อจะกลับไปแตะ 7 แสนล้านบาท เช่นเดียวกันกับปี2561 ซึ่งเป็นฐานปีที่สูงที่สุด โดยในปี2568 กรณีที่ Worst Case อยู่ที่ 619,110 ล้านบาท และกรณี Base Case อยู่ที่ 700,664 ล้านบาท 

“สินเชื่ออสังหาฯ สินเชื่อ เมื่อเช็คจากทิศทาง การปล่อยสินเชื่อ ต่อให้ขายได้แต่หากมีการปฏิเสธสินเชื่อก็ยาก ซึ่งปีที่มีการปล่อยสินเชื่อดีที่ที่สุดคือปี 2561 ราว 7 แสนล้านบาท ซึ่งคาดว่าปีนี้จะตกมาอยู่ที่ 5.4 แสนล้านบาท ส่วนเลวร้ายที่สุดหากเกิดโควิดรอบ 2 คนตกงาน ขาดความเชื่อมั่นจะอยู่ที่ 4.9 แสนล้านบาท” 

ธปท.ห่วงสต็อกบวมผิดชำระหนี้

ด้านนายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงานถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยว่า เศรษฐกิจโลกชะลอตัวจากโควิด ถือเป็นความรุนแรงในรอบเกือบ 100 ปี หลังจากมีวิกฤติเศรษฐกิจหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ในปีคศ.1941 ภาวะเศรษฐกิจไทย ณ ปัจจุบันคาดการณ์ทั้งปี2563 อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ของไทยจะติดลบ 7.3-7.8% 

โดยสิ่งที่เป็นปัจจัยหลักในการพยุงเศรษฐกิจในปัจจุบันคือการลงทุนจากภาครัฐที่ยังมีอัตราการขยายตัว 8.6% และการอุปโภคจากภาครัฐ ขยายตัว 3.6% ขณะที่ปัจจัยอื่น ประกอบด้วย การลงทุนภาคเอกชน การบริโภคเอกชน และการส่งออกติดลบทุกตัว 

ขณะที่ภาคอสังหาฯ ปัจจัยที่จะต้องจับตาคือ อุปทานคงค้างโดยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสต็อกคงค้างรอการระบายยาวนาน โดยเฉพาะคอนโด ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หันมาแข่งขันตลาดในแนวราบมากขึ้น รวมถึงเมื่อมาตรการพำชำระหนี้สิ้นสุดลงจะส่งผลต่อการผิดนัดชำระหนี้มากน้อยแค่ไหน 

 

 

  • ‘2 ป.’ เปลี่ยนเกม สั่ง ‘ปลัด ฉ.’ ดีลตั้งพรรคใหม่

  • '91 ผู้การ' ป้ายแดง! เช็คโยกย้าย 'บิ๊กตร.' คุมจังหวัดใหญ่-หน่วยพิเศษ

  • 'พยากรณ์อากาศ' วันนี้ 'กรมอุตุนิยมวิทยา' ชี้ 46 จังหวัด มีฝนตกหนักถึงหนักมาก กทม.เจอฝน 60%